¿Cesión gratuita del 15% de parcela bruta en expropiación de suelo urbano consolidado?
Reseña de jurisprudencia reciente de nuestros Tribunales, “a vueltas” con la cesión gratuita del 15% de la parcela bruta en supuesto de expropiación de “suelos urbanos consolidados”.
Cesión gratuita del 15% de parcela bruta en expropiación de suelo urbano consolidado
En un supuesto de expropiación de una parcela clasificada como “suelo urbano consolidado”, la Administración expropiante (y el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa) fijan el valor de la parcela expropiada a partir del método residual estático, si bien es cierto que –a la hora de determinar la superficie de la parcela que debe ser objeto de valoración- la Administración aplica una reducción del 15% de la superficie de la parcela, porque considera que la propietaria de la parcela tiene obligación de ceder de forma gratuita el 15% de la parcela bruta.
En vía contencioso-administrativa la propiedad considera que no existe soporte legal que ampare tal forma de actuar, porque entiende que en un suelo urbano consolidado, no es exigible cesión alguna (menos aún en un caso como este, en el que el propietario no está “solicitando” licencia para edificar en el solar de su propiedad, sino que se le está practicando una expropiación).
La propiedad defiende que debe quedar exenta de la cesión del aprovechamiento los propietarios del suelo urbano consolidado. En suelo urbano consolidado no incluido en unidades de ejecución no es exigible cesión alguna, y el propietario tiene derecho a la totalidad del aprovechamiento objetivo que corresponda a la parcela.
La prueba pericial practicada en sede judicial confirma la tesis del recurrente y considera que no resulta correcta la aplicación de la cesión del 15%. Considera el perito judicial que esa cesión es una obligación que deriva del acto privado de edificar, pero no cabe aplicarlo en las expropiaciones forzosas.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 11 de mayo de 2012, recurso 2277/2008 (EDJ 2012/132408) confirma esa teoría de que ese porcentaje de cesión sólo es exigible al particular en el momento en que acomete algún tipo de ejecución en la finca de su propiedad, pero no cabe exigirle esa cesión anticipada cuando los propietarios no tenían intención alguna de efectuar ninguna actuación en su terreno. Esta cesión gratuita ha de hacerse efectiva en el seno del proceso edificatorio que se lleve a cabo por los propietarios de Suelo urbano consolidado, es decir, al materializar el aprovechamiento urbanístico y derechos inherentes a la propiedad de dicho suelo mediante la solicitud de la correspondiente licencia urbanística y no, como pretende el Ayuntamiento expropiante, cuando arbitrariamente lo decida la Administración.
La recurrente defiende que esta vinculación de la materialización de la obligación de cesión con el proceso de edificación se encuentra claramente establecida en el artículo 35.2 de la Ley Urbanística de Aragón de 2009 (vigente en el momento en el que debe ir referida la valoración de la finca expropiada), que señalaba que, en suelo urbano consolidado, “los propietarios que promuevan la edificación” tendrán, entre otros, el deber de cesión gratuita ya referido. Dicha obligación de cesión gratuita es una “obligación inherente al derecho a edificar”.
Finalmente, la Sentencia dictada el 29 de julio de 2015 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón estima la tesis expuesta por la demandante, anulando la resolución recurrida y fijando un nuevo justiprecio a favor del expropiado, superior al fijado en vía administrativa.
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